札幌の行政書士。建設業許可・宅建業免許・法人設立・経営革新計画・補助金申請・各種認証取得・起業支援など

宅建業免許

宅建業(不動産業)を営むには、宅地建物取引業法により国土交通大臣又は都道府県知事から免許を取得する必要があります。

宅建業について

takken-l宅建業とは「宅地又は建物の売買」、「宅地又は建物の交換」、「宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理』、「宅地又は建物の売買、交換又は貸借の媒介」を業として行うことをいいます(宅建業法)。

つまり、自己所有の宅地又は建物を賃借する(人に貸す)とき以外は、宅地建物取引業の免許が必要である、ということになります。

また、「業として行うこと」とされているので、反復継続して行うことが該当することになり、一度だけ自分の不動産を処分したことがあるなどといった場合はあてはまりません。

ちなみに「仲介(媒介)」とは売主と買主や貸主と借主、交換する人同士の間に立って双方を結びつけることをいい、仲介(媒介)では、依頼人の変わりに意思表示を行うことはできません。

 

免許の種類

①都道府県知事の宅建業免許
同一の都道府県に事務所を設置して営業を行うときに必要となります。

②国土交通大臣の宅建業免許
2つ以上の都道府県に事務所を設置して営業を行うときに必要となります。

 

免許の有効期限

宅建業の免許には有効期限があり、5年ごとに更新の手続が必要です。免許更新の手続は有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に行うことになります。

 

宅建業免許取得要件

 1.下記の欠格事由にあてはまらないこと

①宅建業免許不正取得、情状が特に重い不正行為または業務停止処分違反をして宅建業免許を取り消された場合は、免許を取り消された日から5年間は免許取得できない。

②宅建業免許不正取得、情状が特に重い不正行為または業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、自ら廃業の届出をした場合、その届出の日から5年間は免許を取得できない。

③宅建業法もしくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことや刑法、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金刑以上の刑に処せられたか、それ以外の法律により禁錮刑以上の刑に処せられたことがある場合は、その刑の執行が終わった、または刑の執行を受けることがなくなった日から5年間は免許を取得できない。

④宅建業免許の申請前5年以内に宅建業に関して不正または著しく不当な好意をした場合は免許を取得できない。

⑤成年被後見人、被保佐人、破産宣告を受けている場合は免許を取得できない。

⑥宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合は、免許を取得できない。

 2.事業目的

法人の場合、登記簿謄本の事業目的に、宅建業についての記載が必要となります。

例:「不動産の売買」、「不動産の売買の仲介」、「不動産の賃貸」、「不動産の賃貸の仲介」等

もし目的に記載がない場合には、事業目的の変更登記をしなくてはいけません。

 3.事務所の要件


①本店と支店について

法人の場合、本店又は支店が事務所として扱われます。支店登記をしている場合で、支店で宅建業を営む場合、本店も宅建業を営んでいるとみなされますので宅地建物取引士の設置などが必要となりますので注意しましょう。

本店のみで宅建業を営んでいる場合には、支店については宅建業を営んでいるとはみなされません。

takken04②事務所の形態

事務所は、社会通念上、宅建業を継続的に営むことができる機能をもつ必要がありますので、事務机や応接スペースなどを備えることを求められます。

他の会社と事務所スペースを共有している場合、例えば応接室は共有でも構いませんが、他社のスペースを通らずに事務所に行ける、他の部屋とは壁や間仕切りで区切られている、などの構造が必要となります。

自宅と事務所を同じ場所である場合や他社と同じフロアで事業を営んでいる場合などには注意しなくてはいけません。

 4.専任の宅地建物取引士について

①宅地建物取引士とは

宅地建物取引士は、試験に合格しただけではなることができず、宅地建物取引士資格登録を行い、宅地建物取引士証の交付を受けなければなりません。

②専任の宅地建物取引士とは

宅地建物取引士の業務は重要事項説明などを行うことになりますが、「専任」というのは事務所の営業時間に事務所に常勤し、宅地建物取引士の業務を行える状態でいなくてはなりません。そのため、他の事務所の役員をしている場合や他の会社の従業員となっている、個人事業を営んでいる、遠方に住んでいる、などの場合は専任として認められませんので注意が必要です。ただし、住民票上の住所と実際の住所が違う場合は、居所の登録を行うことによって専任と認められる場合もあります。

また、専任の宅地建物取引士は、宅建業に従事する者の5名に1名以上の割合で設置することが求められます。

③宅地建物取引士登録簿の登録について

専任の宅地建物取引士を設置する場合、宅地建物取引士名簿に勤務先の登録がどのようにされているかを把握しておく必要があります。もし退職した前の会社のままになっているようなときには、退職したことの登録をしなくてはならず、場合によっては前の会社からの退職の証明が必要になるなどといったこともありますので、気をつけるようにしましょう。

 5.営業保証金の供託又は保証協会への加入

宅建業の免許を取得して宅建業の営業を開始するためには、供託所に営業保証金供託するか、保証協会に加入して、弁済業務保証金分担金を支払うか、どちらかを選ばなくてはいけません。営業保証金とは、万一事故が生じた場合に、そこから損害賠償等の支払いを受けられるようにして、あらかじめ宅建業者の信用を担保しておくためのものです。

①法務局へ営業保証金の供託

主たる事務所:1,000万円

従たる事務所:1店舗につき500万円

②保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付

主たる事務所:60万円

従たる事務所:1店舗につき30万円

 

保証協会は、北海道では「北海道宅建協会」と「全日本不動産協会北海道本部」の2か所が指定されています。いずれか1か所に加入することになりますが、入会金等、実際に支払う金額はどちらも120~130万円(入会時期等によって変動あり)程度で、大きな違いはありません(どちらも入会時に入会審査が行われます)。

ただ、北海道宅建協会については入会時に既存会員1名からの推薦が必要となります。どちらを選択するかは、親しい同業者に相談するなどして決めるのが良いかと思われます。

 

宅建業免許取得の流れ

takken

①事前準備

添付書類取得、専任の宅地建物取引士の勤務先登録の抹消等

②申請書類作成

③免許申請

④免許の通知

ハガキで会社に送られてきます。標準処理期間は、北海道の場合は30日程度を考えておけば良いかと思います。ただし、書類の補正などが入ると長くなることもあります。

⑤営業保証金の供託又は保証協会への加入

⑥供託又は弁済業務保証金分担金の納付を行ったことの証明と引き換えに、免許証の交付

⑦営業開始

あくまで免許がおりたという通知が来た段階ではなく、供託等を行って免許証が実際に交付されてから営業を開始することができますので、注意が必要です。

tel01

toiawase

行政書士プロフィール

 

145

 

【シティ行政法務事務所】

代表 藤永誠一郎

 

事務所案内

 

tel02

 

time2

 

【事務所アクセス】

 

 

eria
 

citygrop

弁護士法人

シティ総合法律事務所

シティ行政法務事務所

シティ不動産コンサルティング

 

 

ご利用可能なクレジットカード

→料金表はこちら

 

 

toiawase-s

 

PAGETOP